2 июля 2013 г. был принят Федеральный закон № 142-ФЗ «О внесении изменений в Подраздел 3 Раздела 1 части первой Гражданского кодекса РФ». Изменения, внесенные данным Законом в Гражданский кодекс РФ, вступают в силу с 1 октября 2013 г. Данным Законом предусматривается внесение изменений в главы 6-8 ГК РФ, в которых установлены правовые основы регулирования объектов гражданских прав (движимое и недвижимое, ценные бумаги, нематериальные блага и др.)
Применительно к регистрационной деятельности обращаю Ваше внимание, что согласно Закону остается неизменным общее определение недвижимого имущества. По-прежнему к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В соответствии с Законом вводится новый объект вещных прав – Единый недвижимый комплекс. Как установлено в ст. 133.1 ГК РФ в редакции Закона, недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый комплекс. Под данным комплексом в Законе понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и др.), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как на одну недвижимую вещь. Указанная новелла призвана упростить проблему отнесения к недвижимому имуществу таких нестандартных, но распространенных объектов, как линейные объекты, а также иные объекты, которые являются едиными с технологической точки зрения, но не относятся к традиционным зданиям, строениям и сооружениям, и более того, имеют в составе не только недвижимое по своей природе имущество, но и движимое (например, системы отопления, канализации, линии электропередач, связи и др.).
В ст. 133.1 ГК РФ установлено, что к единым недвижимым комплексам применяются положения о неделимых вещах, выступающих в обороте как единые объекты гражданских прав. При этом Законом существенным образом изменено содержание ст. 133 ГК РФ, устанавливающей правовое положение неделимых вещей. Так, согласно п. 1 указанной статьи вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части. Пунктом 2 ст. 133 ГК РФ предусмотрена возможность замены одних составных частей неделимой вещи другими составными частями. При этом установлено, что такая замена не влечет возникновение иной вещи, если существенные свойства сохраняются.
Кроме того, Законом установлены правила обращения взыскания на неделимые вещи. Так, в соответствии с п. 3 ст. 133 ГК РФ взыскание может быть обращено на неделимую вещь только в целом, если законом или судебным актом не установлена возможность выделения из вещи ее составной части, в том числе в целях продажи ее отдельно.
7 мая 2013 г. также был принят Федеральный закон № 100-ФЗ «О внесении изменений в Подразделы 4 и 5 Раздела 1 чисти первой и ст. 1153 части третьей Гражданского кодекса РФ» вступающий в силу 1 сентября 2013 г., за исключением отдельных положений.
Пунктом 3 ст. 1 Закона № 100-ФЗ в ГК РФ введена ст. 157.1, посвященная вопросам получения согласия на совершение сделки и последующее согласие (одобрение). В предварительно согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие, при последующем согласии должна быть указана сделка, на совершение которой дано такое согласие.
Нормы указанной статьи являются общими и применяются, если иное не предусмотрено специальными нормами. Так, специальные нормы, устанавливающие дополнительные требования к согласию на совершение сделок с объектами недвижимого имущества содержатся, в частности, в п. 3 ст. 46 ФЗ от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» согласно которой в решении об одобрении крупной сделки должны быть указаны лица, являющиеся сторонами, выгодоприобретателями в сделке, цена, предмет сделки и иные ее существенные условия; в решении могут не указываться лица, являющиеся сторонами, выгодоприобретателями в сделке, если сделка подлежит заключению на торгах, а также в иных случаях, если стороны, выгодоприобретатели не могут быть определены к моменту одобрения крупной сделки.
По смыслу п. 2 ст. 157.1 ГК РФ в новой редакции орган по государственной регистрации прав как заинтересованное лицо вправе самостоятельно запросить согласие третьего лица, юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления на совершение сделки, если такое согласие требуется в силу закона. При этом, необходимо иметь ввиду, что специальным законодательством могут быть установлены дополнительные требования к согласию на заключение сделки. Так, например, в силу п. 3 ст. 35 СК РФ согласие супруга на совершение сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, должно быть нотариально удостоверено. Между тем, согласно ст. 173.1 ГК РФ в новой редакции при отсутствии согласия третьего лица, юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления на совершение сделки, такая сделка признается оспоримой, если законом не установлено иное (данные изменения в ст. 157.1 ГК РФ применяются после дня вступления в сиу Закона № 100-ФЗ, т.е. с 02.09.2013 г. включительно).
Внесены изменения в ст. 163 ГК РФ, определяющие понятие нотариального удостоверения сделки. В новой редакции нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.
Статей 164 ГК РФ в редакции Закона № 100-ФЗ установлено, что в случае если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия такой сделки наступают после ее регистрации. Также законодательно закреплено правило, согласно которому сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации, что согласуется с позицией Управления, выраженной в письме Управления от 21.02.2013 № 09-ЭЛ-00251-ЕБ.
Новеллой гражданского законодательства является введение в ГК РФ нормы о юридически значимых сообщениях. Данная норма касается момента, с которого заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, считаются полученными таким лицом или его представителем. Таким моментом является момент доставки соответствующего сообщения адресату. Если же сообщение было направлено, поступило лицу, но не было ему вручено или адресат с ним не ознакомился по причинам, зависящим от адресата, то такое сообщение считается доставленным.
Вопросы, касающиеся недействительности сделок.
Закон № 100-ФЗ существенным образом изменяет правовое регулирование признания сделок недействительными и последствий такого признания. В отличие от действующей редакции ст. 168 ГК РФ с 01.09.2013 начнет действовать презумпция, в соответствии с которой сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является, по общему правилу, оспоримой, а не ничтожной, за исключением случаев, если такая сделка посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, либо иных случаев, предусмотренных законом.
Кроме того, Законом № 100-ФЗ установлен запрет на оспаривание сделки стороной, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, по основанию, о котором она знала или должна была знать при проявлении ее воли, а также если действия такой стороны недобросовестны, в частности, если ее поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (п.п. 2, 5 ст. 166 ГК РФ в новой редакции).
Вместе с тем, в новой редакции ГК РФ сохранены случаи, при которых сделка является ничтожной (например, ст. 169 ГК РФ «Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности», ст. 170 ГК РФ «Недействительность мнимой и притворной сделок», ст. 172 ГК РФ «Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет»), а также включены новые (например, п. 3 ст. 163 ГК РФ о несоблюдении нотариальной формы сделки, если такое удостоверение является обязательным, п. 1 ст. 174.1 ГК РФ о совершении сделки в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено).
ГК РФ дополнен новой статьей о недействительности сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления. Согласно ст. 173.1 ГК РФ сделки, совершенные без такого согласия будут признаваться оспоримыми, если из закона не следует, что они ничтожны или не влекут правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия.
Также в ГК РФ введена норма о последствиях совершения сделки в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено (ст. 174.1 ГК РФ). Установлено, что сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона (например, в нарушение ареста, наложенного на имущество), ничтожна в части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом.
Нормы ГК РФ об основаниях и последствиях недействительности сделок (ст.ст. 166-176, 178-181) подлежат применению к сделкам, совершенным после дня вступления в силу Закона № 100-ФЗ, т.е. начиная со 02.09.2013.
Вопросы, касающиеся правового регулирования решений собраний.
С 01.09.2013 вступит в силу новая глава 9.1 ГК РФ, устанавливающая правовые основы принятия и оспаривания решений собраний. Действующим законодательством на сегодняшний день урегулированы правовые вопросы, касающиеся решений собраний в некоторых сферах общественной жизни. В частности, к таким нормам относятся:
— п. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (решение общего собрания участников долевой собственности на земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения);
— ст. 59 ГК РФ (решение общего собрания реорганизуемого юридического лица);
— ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации (решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме) и др.
Нормы главы 9.1 ГК РФ являются общими и подлежат применению, если иное не установлено специальными правовыми нормами.
Указанной главой определен кворум, при котором решение собрания считается принятым (не менее 50 % от общего числа участников соответствующего сообщества), необходимое для принятия решения количество голосов (простое большинство), правила оформления протокола и оспаривания решений собраний.
Так, в соответствии с п. 3 ст. 181.2 ГК РФ протокол составляется в письменной форме, подписывается председательствующим на собрании и секретарем собрания.
В протоколе о результатах очного голосования должны быть отражены сведения п. 4 ст. 181.2 ГК РФ). Следует отметить, что, по общему правилу, если иное прямо не указано в законе, то недействительное решение общего собрания считается оспоримым.
Законом № 100-ФЗ установлен закрытый перечень оснований, по которым решение общего собрания является ничтожным (независимо от признания его таковым судом). Решение собрания ничтожно в случае, если оно (ст. 181.4 ГК РФ):
1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;
2) принято при отсутствии необходимого кворума;
3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;
4) противоречит основам правопорядка или нравственности.
Основания, по которым решение собрания может быть оспорено в суде не являются исчерпывающими, и включают в себя, в том числе следующие (ст. 181.5 ГК РФ):
1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;
2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;
3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении;
4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола.
Таким образом, решения собраний, принятые при нарушении положений закона, не включенных в перечень, установленный ст. 181.4 ГК РФ, являются оспоримыми.
Особое внимание обращает на себя норма, устанавливающая момент признания оспоримого решения собрания недействительным. В соответствии с п. 7 ст. 181.4 ГК РФ оспоримое решение собрания, признанное судом недействительным, недействительно с момента его принятия.
В соответствии с п. 8 ст. 3 Закона № 100-ФЗ положения главы 9.1 ГК РФ должны применяться к решениям собраний, принятым со 02.09.2013.
Вопросы, касающиеся представительства и доверенности.
В действующей редакции п. 3 ст. 182 ГК РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является (такие сделки признаются ничтожными). С 01.09.2013 такие сделки станут оспоримыми. Они могут быть признаны недействительными по иску представляемого, если это нарушает его интересы. Таким образом, совершение сделки представителем от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, не влечет ее ничтожности и не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на основании такой сделки.
Существенным образом Закон № 100-ФЗ дополняет ст. 183 ГК РФ, посвященную заключению сделки неуполномоченным лицом, позволяя другой стороне сделки, заключившей ее с таким лицом, отказаться от нее в одностороннем порядке до одобрения ее представляемым лицом, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении. Кроме того, сторона вправе обратиться с заявлением к представляемому лицу об одобрении сделки. В случае если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков. Убытки не подлежат возмещению, если при совершении сделки другая сторона знала или должна была знать об отсутствии полномочий либо об их превышении.
Законом № 100-ФЗ из ГК РФ исключено положение, устанавливающее ограничение срока доверенности тремя годами. С 01.09.2013 в доверенности можно будет установить любой срок ее действия. При этом правила о ничтожности доверенности, в которой не указана дата ее совершения, а также о сроке сохранения в силе доверенности, в которой не указан срок ее действия (1 год), остались в силе.
Новая редакция ст. 185 ГК РФ позволяет законным представителям малолетних и недееспособных граждан выдавать от имени последних доверенности.
Кроме того, законодательно закреплена возможность выдачи доверенности как несколькими доверителями, так и нескольким представителям путем составления одного документа. В последнем случае каждый из представителей обладает полномочиями, указанными в доверенности, если в доверенности не предусмотрено, что представители осуществляют такие полномочия совместно.
В новой редакции ГК РФ в ст. 185.1 будет закреплена норма об обязательном нотариальном удостоверении доверенности на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами, за исключением случаев, предусмотренных законом (например, согласно п. 4 ст. 16 Закона о регистрации доверенность представителя органа государственной власти или органа местного самоуправления должна быть составлена на бланке данного органа, заверена печатью и подписью руководителя данного органа и не требует нотариального удостоверения).

Нововведением в нормы ГК РФ по вопросу передоверия является правило о том, что представитель, передавший полномочия другому лицу в порядке передоверия, не утрачивает соответствующие полномочия (п. 6 ст. 187 ГК РФ). Иное может быть предусмотрено законом или самой доверенностью.
По общему правилу, последующее передоверие (передача полномочий лицом, получившим полномочия в результате передоверия) не допускается, если иное не предусмотрено в первоначальной доверенности или не установлено законом.
В новой редакции п. 3 ст. 187 ГК РФ предусмотрено исключение из общего правила о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия. Таким исключением является доверенность, выданная в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц. Вместе с тем, применительно к регистрационной деятельности должно применяться правило ст. 185.1 ГК РФ в новой редакции, описанной выше, в соответствии с которой для целей государственной регистрации прав, сделок нотариальное удостоверение доверенности обязательно.

Законом № 100-ФЗ дополнены основания прекращения действия доверенности, предусмотренные п. 1 ст. 188 ГК РФ. Новым основанием прекращения действия доверенности является введение в отношении представляемого или представителя такой процедуры банкротства, при которой соответствующее лицо утрачивает право самостоятельно выдавать доверенности. Полагаем, что по данному основанию будут прекращать свое действие доверенности, выданные руководителем юридического лица:
— при введении в отношении такого юридического лица процедуры внешнего управления, при которой прекращаются полномочия руководителя должника, а управление делами должника возлагается на внешнего управляющего (п. 1 ст. 94 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»);
— при принятии арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, при котором прекращаются полномочия руководителя должника, иных органов управления должника (п. 2 ст. 126 Закона о банкротстве).
Существенные изменения Законом № 100-ФЗ внесены в ст. 189 ГК РФ о прекращении доверенности. Так, п. 1 указанной статьи дополнен правилом о том, что об отмене доверенности может быть сделана публикация в официальном издании, в котором опубликовываются сведения о банкротстве. В этом случае подпись на заявлении об отмене доверенности должна быть нотариально засвидетельствована. Третьи лица считаются извещенными об отмене доверенности по истечении месяца со дня указанной публикации, если они не были извещены об отмене доверенности ранее. При этом также установлено, что в случае если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников. Таким образом, указанные изменения с одной стороны, стимулируют представляемого, отозвавшего доверенность, к принятию активных мер по оповещению третьих лиц, с другой, упрощают доказывание того факта, что третье лицо знало или должно было знать об отмене доверенности.

Новеллой гражданского законодательства в сфере представительства является введение института безотзывной доверенности (ст. 188.1 ГК РФ).
Под безотзывной доверенностью с 01.09.2013 будет пониматься доверенность, выданная представляемым, имеющим обязательство перед представителем или перед лицами, в интересах которых действует представитель, в целях исполнения или обеспечения исполнения такого обязательства в случае, если данное обязательство связано с осуществлением предпринимательской деятельности. При этом в такой доверенности должно быть указано на то, что эта доверенность не может быть отменена до окончания срока ее действия либо может быть отменена только в предусмотренных в доверенности случаях.
Вместе с тем, Законом № 100-ФЗ установлены основания отмены безотзывной доверенности. К ним относятся:
— прекращение обязательства, для исполнения или обеспечения исполнения которого она выдана,
— злоупотребление представителем своими полномочиями,
— возникновение обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое злоупотребление может произойти.
Кроме того, основания отмены безотзывной доверенности могут быть предусмотрены самой доверенностью.
Для безотзывной доверенности обязательны нотариальное удостоверение и прямое указание в ее тексте на ограничение возможности ее отмены.
Лицо, которому выдана безотзывная доверенность, не вправе осуществить передоверие, если в доверенности не указано иное.

адвокат Макаров Вячеслав Геннадьевич тел:(495)728-36-44